L’esecuzione di lavori all’interno o nelle pertinenze di un’unità immobiliare in condominio costituisce una frequente fonte di contenzioso. Il proprietario non è, infatti, libero di modificare il bene senza considerare la struttura dell’edificio, la destinazione delle parti comuni e i diritti degli altri condomini o dei proprietari confinanti.
Una recente pronuncia del Tribunale di Termini Imerese, resa il 27 giugno 2026 nel procedimento n.r.g. 1334/2021, offre l’occasione per esaminare, in chiave sistematica, alcuni principi ricorrenti: i limiti alle opere nella proprietà esclusiva, la distinzione tra irregolarità edilizia e illecito civilistico, la disciplina delle luci, la servitù per destinazione del padre di famiglia, le tubazioni, le canne fumarie e la prova del danno.
La sentenza costituisce un caso applicativo. I principi che seguono trovano fondamento nella disciplina codicistica e nella giurisprudenza di legittimità, e non dipendono quindi dalla sola ricostruzione del caso deciso dal Tribunale.
1. I limiti del proprietario sulle opere nella proprietà esclusiva
Nel condominio il proprietario conserva il potere di godere e modificare la propria unità immobiliare. Questo potere deve tuttavia essere esercitato nel rispetto delle parti comuni, della stabilità e della sicurezza dell’edificio, del decoro architettonico e dei diritti individuali degli altri proprietari.
L’art. 1122 c.c. vieta al condomino di eseguire, nell’unità immobiliare di sua proprietà o nelle parti normalmente destinate all’uso comune attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, opere che rechino danno alle parti comuni o determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. La norma prevede inoltre che sia data preventiva notizia all’amministratore, il quale ne riferisce all’assemblea.
Il riferimento al “danno” alle parti comuni non riguarda soltanto la loro alterazione materiale. Può rilevare anche la riduzione apprezzabile delle utilità che gli altri condomini possono trarre dalla cosa comune o l’invasione dell’ambito dei loro diritti. La Cassazione ha applicato questo criterio a una chiusura realizzata in corrispondenza di un’unità immobiliare, rimettendo al giudice di merito la verifica del concreto pregiudizio alla fruibilità del ballatoio comune (Cassazione civile, ordinanza n. 30307 del 2022).
Quando l’opera incide direttamente su una parte comune, viene in rilievo anche l’art. 1102 c.c.. Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, anche apportando a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della propria unità, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
La modificazione ex art. 1102 c.c. non coincide con l’innovazione disciplinata dall’art. 1120 c.c. La prima è normalmente diretta al miglior godimento individuale della cosa comune senza trasformarne l’essenza; la seconda consiste in una trasformazione che incide sulla consistenza, funzione o destinazione del bene comune e richiede una deliberazione assembleare secondo le maggioranze previste dalla legge. La distinzione è stata ribadita dalla Cassazione anche con riferimento a opere realizzate sul tetto e a volumi tecnici comuni (Cassazione civile, sentenza n. 18036 del 2024).
L’apertura di un varco o l’installazione di una porta in un muro comune, pertanto, non è automaticamente lecita né automaticamente illecita. Occorre verificare la destinazione del muro, la funzione dell’intervento, l’eventuale incidenza sulla stabilità e sul decoro e la possibilità per gli altri condomini di utilizzare il bene secondo il loro diritto. Quando l’opera serve invece a collegare la proprietà condominiale con un immobile estraneo al condominio, può configurarsi la costituzione di una servitù a carico della cosa comune, non consentita dal solo art. 1102 c.c. (Cassazione civile, ordinanza n. 1619 del 2022).
Il regolamento condominiale di natura contrattuale può inoltre stabilire limiti più rigorosi all’uso delle parti comuni o alla modificazione delle proprietà individuali. Il giudice deve quindi verificare non solo il rispetto degli artt. 1102 e 1122 c.c., ma anche l’eventuale contenuto vincolante del regolamento (Cassazione civile, ordinanza n. 20297 del 2025).
2. Difformità edilizia e tutela civilistica
Nei contenziosi tra proprietari è necessario distinguere il rapporto pubblicistico tra proprietario e pubblica amministrazione dal rapporto civilistico tra titolari di diritti soggettivi.
La difformità dell’opera rispetto al progetto approvato o l’assenza del titolo edilizio possono determinare conseguenze amministrative, ma non dimostrano automaticamente la lesione di un diritto del vicino. Allo stesso modo, il rilascio del titolo edilizio non esclude, da solo, la violazione delle norme civilistiche sulle distanze, sul condominio, sulle vedute o sulle immissioni.
L’art. 871 c.c. rinvia alla legge speciale e ai regolamenti edilizi comunali per le regole da osservare nelle costruzioni. L’art. 872 c.c. distingue le conseguenze amministrative della violazione dalla tutela del privato che abbia subito un danno e prevede la possibilità di chiedere la riduzione in pristino nei casi contemplati dalla legge.
La Cassazione ha chiarito che, nelle controversie tra privati, la rilevanza della concessione o del permesso edilizio si esaurisce nel rapporto con la pubblica amministrazione. Il giudice deve invece verificare la conformità dell’opera alle disposizioni del codice civile, alle leggi speciali in materia edilizia, ai regolamenti edilizi e agli strumenti urbanistici locali rilevanti nei rapporti tra privati (Cassazione civile, sentenza n. 15920 del 2016).
La conseguenza è duplice. Chi chiede la rimozione di un’opera non può limitarsi a dedurre che essa è priva di permesso o difforme dal progetto. Deve individuare la norma civilistica, speciale o regolamentare che tutela il proprio diritto e dimostrare la lesione che ne deriva. D’altra parte, la conformità dell’opera al titolo amministrativo non impedisce al giudice ordinario di accertare la violazione di diritti soggettivi del vicino.
Occorre inoltre distinguere le norme sulle distanze, che possono integrare la disciplina civilistica e consentire la riduzione in pristino, dalle norme urbanistiche dirette esclusivamente alla tutela di interessi generali. La Cassazione ha ribadito che la sola abusività urbanistica non attribuisce automaticamente al vicino il diritto di chiedere la demolizione, quando siano rispettate le norme civilistiche sulle distanze (Cassazione civile, ordinanza n. 25009 del 2020; Cassazione civile, Sezioni Unite, sentenza n. 5143 del 1998).
3. Luci e vedute
La qualificazione dell’apertura è il primo passaggio dell’analisi. L’art. 900 c.c. distingue le luci dalle vedute o prospetti. Le luci consentono il passaggio di aria e luce, ma non permettono di affacciarsi sul fondo vicino; le vedute consentono invece di affacciarsi e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente.
Le luci che si aprono sul fondo del vicino devono rispettare i requisiti dell’art. 901 c.c., relativi all’inferriata, alla grata e alle altezze minime. Se l’apertura non consente l’affaccio ma non rispetta tali requisiti, essa è una luce irregolare. L’art. 902 c.c. attribuisce al vicino il diritto di esigere che venga resa conforme alle prescrizioni dell’art. 901 c.c.
Il rimedio non è lo stesso previsto per una veduta illegittima. Per le vedute assumono rilievo le distanze di cui all’art. 905 c.c. e, in determinate situazioni, l’arretramento o la chiusura dell’apertura. Per le luci irregolari il rimedio tipico è invece la regolarizzazione. La Cassazione ha sottolineato che la domanda di chiusura di una veduta non comprende automaticamente la diversa domanda di regolarizzazione di una luce irregolare (Cassazione civile, ordinanza n. 14308 del 2026).
Se il muro è comune, l’art. 903 c.c. stabilisce che nessuno dei comproprietari può aprire luci senza il consenso dell’altro. Il diritto al mantenimento dell’apertura può tuttavia derivare da un titolo o da una servitù validamente costituita, quando ne ricorrano i presupposti.
La distinzione deve essere compiuta sulla base delle caratteristiche oggettive dell’apertura. L’intenzione del proprietario o la funzione dichiarata dell’opera non sono decisive. La Cassazione ha precisato che la veduta richiede la possibilità di inspicere e prospicere sul fondo vicino in condizioni di sufficiente comodità e sicurezza; se l’affaccio è possibile soltanto mediante lo scavalcamento di ostacoli, può mancare il requisito della veduta (Cassazione civile, ordinanza n. 19976 del 2025; Cassazione civile, ordinanza n. 29752 del 2024).
4. La servitù per destinazione del padre di famiglia
Un’apertura, una condotta o un altro impianto predisposto prima del frazionamento dell’edificio può, in determinati casi, costituire una servitù per destinazione del padre di famiglia.
L’art. 1061 c.c. esclude l’acquisto per usucapione o per destinazione del padre di famiglia delle servitù non apparenti, cioè di quelle prive di opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio. L’art. 1062 c.c. prevede che la destinazione operi quando due fondi, attualmente divisi, siano stati posseduti dallo stesso proprietario e questi abbia posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù.
I requisiti essenziali sono quindi:
l’originaria appartenenza dei fondi o delle porzioni immobiliari a un unico proprietario;
l’esistenza, prima della separazione, di una situazione oggettiva di subordinazione o servizio;
la presenza di opere o segni visibili, permanenti e inequivoci, destinati all’esercizio della servitù;
la mancanza, nell’atto di separazione, di una disposizione incompatibile con il mantenimento di tale situazione.
Il momento decisivo è quello della separazione dei fondi. Non basta dimostrare che l’opera esiste attualmente: occorre provare che essa esistesse già quando le porzioni cessarono di appartenere allo stesso proprietario. Grafici progettuali, planimetrie e concessioni edilizie non sono, da soli, equiparabili a opere visibili e permanenti (Cassazione civile, ordinanza n. 5227 del 2026).
La subordinazione deve essere ricavata dalla natura oggettiva delle opere e non dalla sola intenzione, tacita o presunta, del proprietario originario. La prova può essere fornita mediante atti di frazionamento, fotografie, planimetrie, caratteristiche costruttive, testimonianze e accertamenti tecnici fondati su dati oggettivi (Cassazione civile, ordinanza n. 4646 del 2024).
La disposizione contraria alla costituzione della servitù deve essere espressa o comunque incompatibile con il mantenimento dell’assetto di fatto. Una clausola generica, priva di un effettivo contenuto incompatibile con la situazione oggettiva esistente, non è necessariamente sufficiente a impedire il sorgere della servitù (Cassazione civile, sentenza n. 11174 del 2017).
Occorre inoltre non confondere la preesistenza di un’apertura con l’acquisto di una servitù di luce irregolare. La semplice tolleranza del vicino non basta e, secondo la giurisprudenza, il possesso di una luce irregolare priva di titolo non conduce all’acquisto per usucapione o per destinazione del padre di famiglia della relativa servitù (Cassazione civile, ordinanza n. 29752 del 2024).
In ambito condominiale, la valutazione deve essere adattata alla conformazione dell’edificio. La Cassazione ha riconosciuto che luci e condotte aperte tra vani appartenenti a proprietari diversi dello stesso edificio possono, in presenza di uno stato di fatto stabile e oggettivamente destinato al servizio di una porzione, dar luogo a una servitù per destinazione del padre di famiglia o per usucapione (Cassazione civile, sentenza n. 14442 del 2006).
5. Tubazioni, impianti e immissioni
Le stesse coordinate valgono per tubazioni di scarico, aerazione o adduzione. La presenza materiale di un tubo che attraversa una proprietà altrui non è sufficiente, da sola, a dimostrarne la legittimità. Occorre accertare la funzione dell’impianto, il percorso, l’epoca di realizzazione, il bene servito, la natura delle opere e l’esistenza di un titolo o di una servitù.
Un tubo può essere mantenuto quando risulti assistito da un titolo o da una servitù validamente costituita, anche per destinazione del padre di famiglia, purché ne ricorrano i presupposti. In mancanza, l’attraversamento della proprietà altrui può integrare una lesione del diritto dominicale o un uso non consentito della parte comune.
Quando la contestazione riguarda odori, fumo, rumori o altre propagazioni, viene in rilievo l’art. 844 c.c.. Il proprietario non può impedire le immissioni provenienti dal fondo vicino quando non superino la normale tollerabilità, valutata anche in relazione alle condizioni dei luoghi.
Il giudizio sulla tollerabilità è concreto e relativo. Non è sufficiente richiamare il rispetto di parametri amministrativi, né è sufficiente allegare genericamente la presenza dell’impianto. Devono essere considerati la natura, l’intensità, la frequenza, la durata e la collocazione delle propagazioni, oltre alla situazione ambientale complessiva. La Cassazione ha ribadito che, nei rapporti tra privati, il giudizio non può esaurirsi nel confronto con i limiti amministrativi, ma deve essere svolto secondo i criteri dell’art. 844 c.c. (Cassazione civile, ordinanza n. 21479 del 2024).
La violazione di una prescrizione tecnica relativa alla distanza dell’impianto non coincide automaticamente con la prova di immissioni intollerabili. Nell’azione fondata sull’art. 844 c.c. occorre verificare concretamente l’esistenza delle immissioni e il loro superamento della normale tollerabilità (Cassazione civile, ordinanza n. 13639 del 2015).
6. Canne fumarie, camini, forni e barbecue
L’art. 890 c.c. disciplina le distanze per forni, camini e altri manufatti o impianti potenzialmente nocivi o pericolosi. La norma impone anzitutto il rispetto delle distanze stabilite dai regolamenti e, in mancanza, di quelle necessarie a preservare i fondi vicini da danni alla solidità, salubrità e sicurezza.
Il sistema opera secondo due criteri. Se esiste una prescrizione regolamentare specifica, la distanza prevista dal regolamento costituisce il parametro da applicare. La violazione determina la presunzione legale di nocività o pericolosità prevista dalla giurisprudenza. In assenza di una prescrizione locale, opera invece una presunzione relativa: il proprietario interessato al mantenimento dell’opera può dimostrare che, mediante accorgimenti tecnici, il pericolo o il danno per il fondo vicino è escluso o neutralizzato (Cassazione civile, sentenza n. 15246 del 2017).
Il rinvio ai regolamenti locali comprende anche prescrizioni relative all’altezza dei comignoli e alla distanza verticale rispetto alle coperture vicine. Quando una norma locale stabilisce una distanza, il giudice non può sostituire a quella prescrizione una valutazione discrezionale sulla sufficienza dell’opera (Cassazione civile, sentenza n. 10814 del 2015).
La tutela civilistica può riguardare anche le canne fumarie per la dispersione dei fumi delle caldaie. In assenza di una disciplina speciale applicabile, trova rilievo l’art. 890 c.c.; la presunzione di pericolosità può essere superata, in mancanza di una distanza regolamentare specifica, attraverso le risultanze della consulenza tecnica (Cassazione civile, ordinanza n. 6969 del 2025).
L’accertata violazione può fondare una domanda di adeguamento, arretramento o rimozione, secondo il contenuto della prescrizione applicabile e la concreta possibilità tecnica di eliminare la violazione. Chi invoca una distanza regolamentare deve indicare puntualmente il regolamento locale e la specifica disposizione rilevante, così da consentire al giudice di verificarne contenuto, vigenza e ambito applicativo.
La violazione della distanza prevista dall’art. 890 c.c. e la presenza di immissioni intollerabili costituiscono profili distinti. La prima riguarda il rispetto della distanza e la potenziale pericolosità dell’opera; la seconda richiede l’accertamento concreto delle propagazioni e del loro superamento della normale tollerabilità.
7. Risarcimento del danno e superamento del danno automatico
La tutela ripristinatoria e quella risarcitoria rispondono a presupposti parzialmente diversi. La riduzione in pristino mira a eliminare l’opera o la situazione incompatibile con il diritto del vicino; il risarcimento presuppone invece la prova di un danno-conseguenza causalmente collegato alla violazione.
La giurisprudenza più recente ha ridimensionato l’uso della formula “danno in re ipsa”. La violazione delle distanze può consentire di presumere, sulla base di circostanze specificamente allegate, una perdita di utilità o di godimento, ma non esonera l’attore dall’indicare quale concreta facoltà di godimento sia stata compromessa.
La parte che chiede il risarcimento deve quindi allegare, tra l’altro, la diminuzione della luminosità o dell’ariosità, la perdita di panoramicità, la limitazione dell’utilizzazione di un ambiente, la riduzione della fruibilità dell’immobile o il suo deprezzamento, quando tali conseguenze siano effettivamente riferibili all’opera contestata. La prova può essere fornita anche mediante presunzioni semplici o nozioni di comune esperienza, ma non può mancare l’allegazione del pregiudizio concreto (Cassazione civile, ordinanza n. 12879 del 2025; Cassazione civile, sentenza n. 10328 del 2025).
Quando l’opera viene rimossa o adeguata, il danno deve essere commisurato alla durata e all’effettività della lesione. Non è corretto liquidare automaticamente il deprezzamento permanente dell’immobile se il ripristino ha eliminato la causa del pregiudizio. Devono essere considerati gli eventuali danni ulteriori, patrimoniali o non patrimoniali, purché specificamente allegati e dimostrati (Cassazione civile, ordinanza n. 612 del 2026).
Anche la scelta processuale tra riduzione in pristino e risarcimento deve essere formulata con attenzione. Le due tutele possono essere proposte cumulativamente o alternativamente, ma la domanda e le conclusioni devono chiarire il rapporto tra i rimedi richiesti, evitando duplicazioni del ristoro. La Cassazione ha evidenziato che il danno temporaneo derivante dalla violazione non può essere liquidato nella stessa misura del danno permanente da deprezzamento quando venga disposta anche la riduzione in pristino (Cassazione civile, sentenza n. 4937 del 2026).
8. Criteri operativi e rimedi
Un contenzioso relativo a lavori nella proprietà esclusiva dovrebbe essere impostato secondo una sequenza analitica:
Verificare i titoli di proprietà. Occorre esaminare i rogiti, le planimetrie allegate, gli atti di frazionamento e l’eventuale regolamento condominiale di natura contrattuale.
Qualificare il bene coinvolto. Deve essere stabilito se l’opera riguarda una proprietà esclusiva, una parte comune, un muro comune, una proprietà confinante o un fondo gravato da servitù.
Ricostruire lo stato dei luoghi. È necessario accertare l’epoca di realizzazione dell’opera e la situazione esistente al momento della separazione delle unità o dei fondi.
Qualificare l’opera. Un’apertura deve essere distinta in luce o veduta; una tubazione deve essere ricondotta alla sua effettiva funzione; una canna fumaria deve essere valutata in relazione alla disciplina dell’art. 890 c.c. e ai regolamenti locali.
Analizzare la disciplina applicabile. Devono essere considerate le norme del codice civile, le prescrizioni regolamentari, il regolamento condominiale e le eventuali norme speciali.
Dimostrare il pregiudizio. Occorre documentare l’incidenza concreta dell’opera sulla stabilità, sicurezza, decoro, fruibilità, salubrità o valore del bene, distinguendo il danno dalla mera violazione formale.
Individuare il rimedio. La domanda può riguardare la regolarizzazione, la cessazione delle immissioni, l’arretramento, la riduzione in pristino, l’accertamento della servitù o il risarcimento, ma ciascun rimedio richiede presupposti propri.
Quando l’opera è ancora in corso e sussiste il timore di un danno, possono inoltre venire in rilievo gli strumenti cautelari e possessorî previsti dall’ordinamento, da valutare in relazione allo stato dei lavori, alla natura del diritto e all’urgenza della tutela.
Conclusioni
L’esecuzione di opere nell’appartamento o nelle pertinenze di proprietà richiede un bilanciamento tra autonomia del singolo, tutela delle parti comuni e diritti dei proprietari confinanti.
Il punto centrale non è stabilire se l’opera sia stata realizzata nella proprietà esclusiva o se disponga di un titolo edilizio, ma verificare quale bene sia coinvolto, quale disciplina sia applicabile, se esista un titolo o una servitù e quale pregiudizio concreto sia stato prodotto.
La distinzione tra irregolarità amministrativa e lesione civilistica impedisce di fondare automaticamente una domanda di rimozione sulla sola difformità edilizia. Allo stesso tempo, il rilascio del titolo amministrativo non esclude la violazione delle norme civilistiche sulle distanze, sul condominio, sulle luci, sulle servitù e sulle immissioni.
La pronuncia del Tribunale di Termini Imerese del 27 giugno 2026 si inserisce in questo quadro: la diversa qualificazione delle singole opere — intercapedini, aperture, tubazioni e canna fumaria — impone una verifica distinta dei titoli, dello stato dei luoghi, delle prescrizioni applicabili e della prova del pregiudizio. È proprio questa analisi differenziata, più che la sola irregolarità formale dell’intervento, a determinare l’individuazione del rimedio civilistico concretamente praticabile.
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